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Le concept de banque infinie à Repentigny

Repentigny compte une forte proportion de propriétaires installés depuis longtemps, souvent dans une maison payée ou presque. C'est la situation où la valeur nette immobilière fait croire à un surplus qui n'existe pas.

La pointe entre deux rivières

Repentigny occupe la pointe où la rivière L'Assomption rejoint le Saint-Laurent, en aval de Montréal. L'église de la Purification, la plus ancienne église encore debout dans la région de Lanaudière, se dresse au vieux cœur de la ville, et le parc de l'Île-Lebel longe le fleuve. Le secteur Le Gardeur, réuni à Repentigny en 2002, garde son propre noyau plus à l'est.

Ce qui compte financièrement, c'est la stabilité résidentielle. Beaucoup de ménages d'ici ont acheté il y a vingt ou trente ans, ont vu la valeur monter fortement, et n'ont aucune intention de déménager.

La valeur nette n'est pas un surplus

C'est le point central de cette page, et il touche précisément les ménages qui se croient les mieux placés.

Une maison qui vaut beaucoup plus qu'à l'achat produit un sentiment d'aisance qui ne correspond à aucune liquidité. La valeur nette ne paie pas une prime mensuelle. Elle ne devient de l'argent que si vous vendez, ce que vous ne comptez pas faire, ou si vous empruntez contre elle, ce qui ajoute une mensualité plutôt que d'en libérer une.

Un ménage qui calibre une prime sur ce qu'il croit valoir plutôt que sur ce qui reste chaque mois s'engage dans un contrat de trente ans avec un budget de courte durée. La valeur de rachat demeure inférieure aux primes cumulées pendant de nombreuses années, souvent plus d'une décennie. Si le contrat prélève une avance automatique de prime sur la valeur de rachat pour rester en vigueur, il s'agit d'une véritable avance avec de véritables intérêts dus à l'assureur. Une déchéance avec avance en cours et gain accumulé constitue une disposition imposable.

Calibrez la prime sur douze mois de relevés bancaires réels, non sur l'évaluation municipale.

L'emprunt garanti par la maison, dit clairement

Les ménages dans cette position se voient parfois proposer de financer des primes au moyen d'une marge de crédit hypothécaire. Soyez précis sur ce que cela fait.

Cela met la résidence en garantie d'un arrangement qui doit tenir trente ans, et cela ajoute un paiement d'intérêts à taux variable à un budget que la prime sollicitait déjà. Le prêteur peut réviser les conditions; l'assureur, lui, attend sa prime quoi qu'il arrive. C'est un risque différent et plus lourd que celui que la stratégie prétend réduire, et il vise l'actif que vous vouliez justement protéger.

Une avance sur police, elle, est consentie par l'assureur contre la valeur du contrat, sans nouvelle demande et sans mettre la résidence en jeu. Ce n'est pas gratuit: les intérêts sont réels et dus à l'assureur, et une avance impayée réduit le capital-décès. Les deux mécanismes ne se ressemblent que de loin.

Les deux règles québécoises qui touchent l'accès

La désignation d'un bénéficiaire qui est le conjoint marié ou uni civilement est présumée irrévocable au Québec, sauf déclaration contraire. Ailleurs au Canada, elle est révocable par défaut. Une désignation irrévocable ne peut être modifiée sans le consentement du bénéficiaire et peut restreindre la possibilité de demander une avance ou d'affecter la police en garantie. Pour un lecteur attiré par cette stratégie précisément à cause de l'accès, c'est le premier point à vérifier.

L'insaisissabilité est le second. Elle dépend de la qualité du bénéficiaire, du moment de la désignation et des circonstances. Elle n'est jamais absolue et elle disparaît si la police est affectée en garantie d'un prêt.

Quand cela ne convient pas

Un ménage sans personnes à charge, sans société, dont la rente se poursuit intégralement au profit du survivant et sans besoin de capital identifiable est un mauvais candidat. Il en va de même d'un ménage sans fonds d'urgence ou portant des dettes de consommation à taux élevé, et la valeur de la maison ne change pas cet ordre.

Rien sur cette page n'est un conseil. Aucune évaluation n'a été faite de qui que ce soit qui la lit, et l'auteur n'est pas une partie neutre: il est autorisé à vendre les contrats qu'utilise cette stratégie et touche une commission lorsqu'un contrat est placé. Demandez l'illustration en français, c'est votre droit sous la Charte de la langue française, lisez d'abord la colonne des valeurs garanties, vérifiez le permis au registre de l'AMF, et portez les réponses à un comptable et à un notaire de votre choix.

Un dernier mot que l'église de la Purification rend clair. Elle tient depuis le dix-huitième siècle parce qu'on l'a entretenue génération après génération, non parce qu'elle fut bâtie grandement. Une prime modeste tenue vingt ans vaut infiniment mieux qu'une prime ambitieuse abandonnée à la huitième année.

Un mot enfin sur la question successorale, puisqu'elle est réelle dans un ménage propriétaire de longue date. Le Canada n'a pas d'impôt successoral, mais il a une disposition réputée au décès qui impose le gain accumulé sur les biens en immobilisations dans la déclaration finale. La résidence principale est généralement exonérée; un chalet, un immeuble locatif ou un portefeuille ne le sont pas. Si c'est là votre véritable problème, il vous faut peut-être de l'assurance sans avoir besoin de cette stratégie, et un praticien honnête vous dira laquelle des deux est la vôtre plutôt que de vous vendre la réponse la plus élaborée.

Un mot enfin sur ce qu'il faut apporter à une première rencontre, parce que cela épargne du temps aux deux parties. Apportez douze mois de relevés bancaires, non le chiffre du salaire. Apportez le solde hypothécaire s'il en reste un, et la date de renouvellement. Apportez vos relevés de régime de retraite si vous en avez un, en particulier la section sur ce que touche un conjoint survivant, qui est la seule façon de savoir s'il existe un écart à combler. Et apportez la liste des personnes qui dépendent de vous aujourd'hui, y compris celles qui n'habitent pas sous votre toit. Un praticien qui travaille à partir de ces documents évalue votre situation; un praticien qui n'en demande aucun vous présente un produit.