L’immobilier est un métier de financement qui se trouve à impliquer des bâtiments. Qui contrôle le capital contrôle les conditions, et les investisseurs ressentent le coût de la permission empruntée plus vivement que presque quiconque. C’est pourquoi cette application revient si souvent.
L’avantage est la rapidité, non le taux
L’avantage ici est rarement le taux d’intérêt. Une avance sur police peut coûter plus ou moins cher qu’une hypothèque selon l’année et le prêteur. L’avantage est que le capital est disponible sans demande, ce qui change ce que vous pouvez offrir de façon crédible.
Un investisseur capable de clore rapidement, ou de renoncer à une condition de financement parce que la mise de fonds est déjà accessible, n’est pas le même acheteur que celui dont l’offre dépend d’une approbation qui doit arriver à temps. Dans un marché concurrentiel, cette différence vaut souvent davantage qu’une fraction de point sur le taux.
Où cela s’applique couramment
Constituer une mise de fonds sans liquider d’autres avoirs à un moment inopportun. Financer des rénovations entre l’achat et le refinancement, lorsque les prêteurs conventionnels sont les moins disposés à aider. Porter un immeuble pendant une vacance sans détresse. Couvrir les frais de clôture, les droits de mutation et les frais juridiques que le financement hypothécaire n’atteint pas.
Un complément, non un remplacement
Il faut le dire clairement, parce que c’est souvent brouillé. Une police ne remplace pas une hypothèque. Le financement hypothécaire existe à une échelle et à un taux qu’aucune police ne peut égaler pour l’achat d’un immeuble, et il demeure le bon instrument pour cette tâche. La police s’adresse à ce qui entoure l’hypothèque — le dépôt, la rénovation, l’écart, le portage — là où le financement conventionnel est lent, coûteux ou tout simplement indisponible.
Les questions fiscales ne sont pas facultatives
Lorsque de l’argent emprunté sert à tirer un revenu d’une entreprise ou d’un bien, les intérêts peuvent être déductibles en vertu de l’alinéa 20(1)c) de la Loi de l’impôt sur le revenu — mais la déductibilité dépend de l’usage des fonds, de la traçabilité de cet usage et de la documentation qui l’appuie. Le raisonnement de l’arrêt Ludco et de la jurisprudence qui suit repose sur les faits, non sur les intentions.
Par ailleurs, une avance sur police constitue une disposition en vertu de l’article 148, et le produit excédant le coût de base rajusté est imposable. Ces deux règles interagissent, et cette interaction est exactement le genre de chose qu’il est peu coûteux de planifier et coûteux de corriger. Parlez à votre comptable avant d’emprunter.
Où cela ne convient pas
Cela ne convient pas à l’investisseur qui a besoin de capital maintenant, puisque les premières années s’accumulent lentement. Cela ne convient pas à une stratégie dont les rendements reposent sur un levier maximal continu, puisqu’une police vidée jusqu’à sa limite est une police exposée à la déchéance. Et cela ne convient pas à qui entend traiter le remboursement comme facultatif, puisque les intérêts impayés s’accumulent contre le contrat, discrètement et patiemment.
Le livre
Lisez l'argument complet en un seul endroit.
Quatre parties, douze chapitres, cinquante-deux avantages — écrit pour les Canadiens, selon les règles canadiennes, avec les limites énoncées à côté des avantages.
Publication prochaine en français et en anglais · Contenu éducatif seulement · Participations non garanties · Ne convient pas à tout le monde